حذف رهن کامل از قراردادهای اجاره جدید



به گزارش نبض بازار، مستاجرانی که به جست‌وجوی آپارتمان‌های اجاری در قالب قرارداد «رهن کامل» می‌پردازند، عنوان می‌کنند که فرآیند جست‌وجوی آن‌ها هفته‌ها به طول انجامیده و بعضا با گذشت بیش از دو ماه هنوز نتیجه نگرفته اند.

سال۹۷ در پی اولین جهش قیمت مسکن در تهران، مستاجر‌های جنوب شهر روانه «حومه ارزان» پایتخت شدند؛ اما نه برای ادامه اجاره‌نشینی که به قصد خرید خانه.

سال۹۹ موج دوم مهاجرت اجاره‌نشین‌ها شکل گرفت؛ اما باز هم مهاجرت از مرکز به حومه و نه مهاجرت استانی. خروج۱۴۰۱ مستاجر‌ها از تهران با توجه به «ابعاد جغرافیایی جابه‌جایی» و همچنین «طبقه اجتماعی جمعیت مهاجر»، یک هشدار تقریبا پرصدا از «تاوان سیاستگذاری غلط» در بازار مسکن است. پایان مداخله می‌تواند آغاز بهبود باشد.

موج سوم فرار از پایتخت با مهاجرت استانی

علائم مربوط به موج سوم فرار از تورم مسکن پایتخت با مهاجرت استانی برخی از مستاجران تهرانی رصد شد.

درباره تازه‌ترین تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان‌دهنده افزایش تقاضای مسکن اجاره‌ای مستاجران تهرانی در شهر کرج است.

شواهد نشان می‌دهد در آستانه فصل اوج جابه جایی‌ها در بازار معاملات اجاره مسکن، برخی از مستاجران تهرانی، اقدام به جست‌وجوی مسکن اجاره‌ای در نزدیک‌ترین حومه استانی پایتخت یعنی شهر کرج کرده‌اند.

این اقدام از زمان شکل گیری جهش مسکن در دوره اخیر یعنی از سال ۹۷ تاکنون که اولین موج مهاجرت مستاجران تهرانی از پایتخت به حومه کلید خورد، سومین کوچ مستاجر‌های پایتخت به حومه تهران محسوب می‌شود.

در سال ۹۷، همزمان با شکل گیری جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و رشد متوسط حول‌و‌حوش ۷۰ درصدی قیمت مسکن، برخی از مستاجران ساکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران، با مهاجرت به حومه ارزان قیمت تهران یعنی شهر‌های جدید (عمدتا پرند و پردیس) اقدام به خرید آپارتمان کردند.

این گروه از مستاجران با تکیه بر مبلغ رهن یا ودیعه واحدی که در آن مستاجر بودند به علاوه پس انداز‌های اندک خود و با اتکا به هزینه‌ای که تا آن زمان در قالب اجاره ماهانه به موجر پرداخت می‌کردند اقدام به دریافت وام مسکن کردند و یک آپارتمان ارزان‌قیمت در این شهر‌های جدید خریداری کردند و در آن ساکن شدند.

علاوه بر مستاجر‌های نیمه جنوبی شهر تهران، برخی خانه اولی‌ها و سرمایه گذاران نیز به این شهر‌ها رفتند واقدام به خرید مسکن کردند. به این ترتیب موج اول جابه جایی یا مهاجرت مستاجر‌های تهرانی به حومه ارزان‌قیمت پایتخت با کوچ برخی خانوار‌های مستاجر به شهر‌های جدید و خرید آپارتمان شکل گرفت.

در موج دوم برخلاف موج اول که مستاجر‌ها اقدام به خرید آپارتمان در حومه ارزان قیمت پایتخت (عمدتا دو شهر جدید پرند وپردیس) کردند و در واحد‌های مسکونی خود ساکن شدند، مستاجرها، نه در قالب خریدار، بلکه این‌بار در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن این شهر‌ها وارد شدند.

در واقع برخلاف موج اول که مستاجر‌ها به دنبال خرید مسکن و برای رهایی از اجاره نشینی به شهر‌های جدید اطراف تهران رفتند و اقدام به خرید واحد کردند، در موج دوم به دلیل تشدید فشار‌های اجاره نشینی، ادامه جهش در بازار مسکن، تضعیف قدرت خرید و همچنین ناتوانی از تامین اجاره بهای مسکن، شهر‌های جدید یا حومه ارزان قیمت پایتخت را به‌عنوان مقصد اجاره نشینی انتخاب کردند.

موج دوم مهاجرت مستاجر‌ها از بازار مسکن تهران به شهر‌های حومه با ورود جهش اخیر قیمت مسکن به سومین سال متوالی یعنی در سال ۹۹ رخ داد. در این موج، بخش قابل توجهی از مستاجران از مناطق جنوبی و محلات متوسط واقع در نیمه جنوبی شهر تهران به قصد اجاره مسکن به حومه ارزان پایتخت رفتند و در واحد‌های اجاره‌ای این شهر‌ها ساکن شدند.

بخشی از مهاجران موج دوم جابه جایی مستاجر‌ها از تهران به حومه ارزان قیمت نیز شامل افرادی بودند که به قصد خرید مصرفی یا سرمایه‌ای به این شهر‌ها وارد شدند.

هرچند سهم گروه مستاجر متقاضی خرید مسکن در حومه ارزان‌قیمت تهران، در موج دوم به مراتب کمتر از موج اول بود. در مقابل سهم گروه‌های متقاضی بازار اجاره و اجاره نشینی در این شهر‌ها در مقایسه با موج اول مهاجرت مستاجران تهرانی تقویت شد.

اما هم‌اکنون در آستانه فصل اوج جابه جایی‌ها در بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۱، علائمی از شکل گیری موج سوم مهاجرت مستاجران تهرانی به حومه تهران رصد می‌شود. این مهاجرت با موج‌های قبلی دو تفاوت عمده دارد.

از جمله اینکه موج سوم مهاجرت مستاجر‌ها از تهران به حومه، درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستاجر‌های تهرانی به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر کرده است. در واقع این مهاجرت حومه‌ای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است.

دومین تفاوت موج سوم مهاجرت برخی مستاجر‌های تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوار‌های متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است. در دو موج قبلی، عمدتا مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوار‌های واقع در دهک‌های کم درآمد اقتصادی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در موج جدید، خانوار‌های واقع در دهک‌های متوسط و متوسط رو به پایین یا خانوار‌های واقع در دهک متوسط و مرز دهک متوسط و پایین است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، از اواخر سال گذشته تاکنون تعداد فایل‌های اجاره که موجر در آن‌ها از ابتدا تمایل خود برای «رهن کامل» را اعلام کرده، کاهش محسوسی داشته است. کاهش فایل‌های رهن کامل سبب شده مستاجرانی که مایل به سکونت در خانه‌های اجاری صرفا با پرداخت ودیعه هستند، فرآیند جست‌وجوی به مراتب طولانی تری نسبت به سایر مستاجران سپری کنند.

تحقیق میدانی از جست‌وجوگران بازار اجاره نشان می‌دهد فرآیند جست‌وجوی آن‌ها به دو علت بعضا به مدت بیش از ۲ ماه به طول انجامیده است. یک علت کمبود فایل اجاره با قیمت پیشنهادی در قالب «رهن کامل» است و علت دیگر به عدم تناسب استطاعت مستاجران با ارقام پیشنهادی رهن کامل بازمی گردد.

به عنوان مثال در حالی که در مناطق ۴ و ۵ واقع در بخش مصرفی بازار مسکن شرق و غرب تهران، ارزش رهنی هر مترمربع آپارتمان مسکونی برای یک سال بین ۵ تا ۷ میلیون تومان است، اما از آنجا که بسیاری از موجران سقف رقم رهن را به عنوان مبلغ پیشنهادی اعلام کرده اند، متقاضیان اجاره اغلب با کسری حداقل ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومانی برای رهن کامل این واحد‌ها روبه‌رو هستند.

البته به گفته واسطه‌ها، موجرانی که خانه‌های خود را به صورت «رهن کامل» به بازار اجاره عرضه کرده اند، در حد ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان انعطاف نشان می‌دهند، اما این انعطاف به شکل تبدیل به اجاره ماهانه بخشی از ودیعه است، نه ارائه تخفیف. از طرفی از آنجا که مستاجران متقاضی رهن کامل برای تکمیل مبلغ ودیعه خود ناگزیر به دریافت وام‌های متعدد بوده اند، پرداخت اقساط آن‌ها سبب شده توان پرداخت حتی ۲ یا ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه را هم نداشته باشند. این وضعیت سبب طولانی شدن روند یافتن خانه‌های رهن کامل برای مستاجران شده و به گفته واسطه‌های فعال در بازار اجاره بها، سهم این نوع از قرارداد‌ها در یکی دو ماه اخیر کاهش محسوسی داشته است.